栃木の不動産鑑定・査定・調査承ります。
よくあるご質問
不動産鑑定について、みなさまからよくお寄せいただくご質問にお答えしています。
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ご質問一覧
鑑定について
Q.鑑定評価と、いわゆる不動産屋さんの価格査定とどう違うのですか？
A.まず、不動産屋さんが価格査定をする場合はほとんどが無料ですが（有料だと法律違反になることがあります）、これはあくまでもその物件を仲介する又は買い取りするときのサービスの一環だからです。
不動産屋さんの価格査定は、各業者さんがそれぞれ独自のマニュアルに基づき、「いくらなら売れるか」という判断をするものです。
鑑定評価書は「不動産鑑定評価基準」に基づき、不動産鑑定士が客観的な立場から価格を判断するものです。したがって、裁判や納税申告などの公的な局面で利用されるとともに、信頼性が高いものとなっています。
不動産屋さんの価格査定は、各業者さんがそれぞれ独自のマニュアルに基づき、「いくらなら売れるか」という判断をするものです。
鑑定評価書は「不動産鑑定評価基準」に基づき、不動産鑑定士が客観的な立場から価格を判断するものです。したがって、裁判や納税申告などの公的な局面で利用されるとともに、信頼性が高いものとなっています。
Q.鑑定評価の料金は、どの位かかりますか？
A.対象不動産によって異なるため、一概には言えません。
不動産は数量、権利関係などによって様々であり、鑑定評価はすべてオーダーメードとなります。ですので、料金についてはその都度ご相談させていただいております。
不動産は数量、権利関係などによって様々であり、鑑定評価はすべてオーダーメードとなります。ですので、料金についてはその都度ご相談させていただいております。
Q.土地の評価をお願いする場合、何を準備すればいいですか？
不動産の評価をするには、まず評価の対象となる範囲を決めていただかなければなりません。
そのため少なくとも、土地であれば対象不動産の「地番」、建物なら「家屋番号」が必要です。したがってご自身のものであれば、納税通知書があればわかります。「地番」は郵便の住所とは異なる場合がありますのでご注意ください。
多少知識がある方であれば、法務局へ出向いて「全部事項証明書（謄本）」「公図」「地籍測量図」「建物図面」などをご用意ください。また、お手元に測量図、設計図などをお持ちの場合はそれらがあると便利です。
そのため少なくとも、土地であれば対象不動産の「地番」、建物なら「家屋番号」が必要です。したがってご自身のものであれば、納税通知書があればわかります。「地番」は郵便の住所とは異なる場合がありますのでご注意ください。
多少知識がある方であれば、法務局へ出向いて「全部事項証明書（謄本）」「公図」「地籍測量図」「建物図面」などをご用意ください。また、お手元に測量図、設計図などをお持ちの場合はそれらがあると便利です。
Q.相続税路線価といわゆる時価とでは価格差があるのでしょうか？
A.相続税路線価つまり国税局が発表している財産評価基準書の路線価のことですね。インターネットでも閲覧することができます。
財産評価基準書の路線価図は、相続税の発生時の課税が目的ですので、公示価格の8割を基準に作成されています。更に公示価格は取引相場より5～10％低い水準に設定されていますので、違うものと言えます。
ただし両者は同じ当年1月1日付の価格であっても、発表される時期がずれているため、地価の下降局面においては接近してしまうことになります。
財産評価基準書の路線価図は、相続税の発生時の課税が目的ですので、公示価格の8割を基準に作成されています。更に公示価格は取引相場より5～10％低い水準に設定されていますので、違うものと言えます。
ただし両者は同じ当年1月1日付の価格であっても、発表される時期がずれているため、地価の下降局面においては接近してしまうことになります。
Q.「IFRS」（アイファース）とはどんなことでしょうか？
A.「IFRS」とは「International Financial Reporting Standards」の略で、日本語では国際財務報告基準ですが、一般的に「国際会計基準」と呼ばれています。ヨーロッパの国を中心に採用されていましたが、アメリカが適用する方針を決定し、2015年にはいよいよ日本でも強制適用される可能性が出てきました。
「国際会計基準」の目玉は、企業の保有する不動産を複数年度に渡って時価評価するということです。この評価の方法には①原則的時価算定と②みなし時価算定の2種類あります。
不動産鑑定士にも国土交通省から「財務諸表の為の価格調査におけるガイドライン」が示され、遵守することとなっています。当社でも研修を受講し、対応できる体制を取る予定です。
「国際会計基準」の目玉は、企業の保有する不動産を複数年度に渡って時価評価するということです。この評価の方法には①原則的時価算定と②みなし時価算定の2種類あります。
不動産鑑定士にも国土交通省から「財務諸表の為の価格調査におけるガイドライン」が示され、遵守することとなっています。当社でも研修を受講し、対応できる体制を取る予定です。
サービスについて
Q.不動産の査定にはどの位の日数が掛かりますか？
A.不動産によっても異なりますが、住宅の場合であれば、取りかかってから最短3日程度で仕上げることが可能です。しかしご依頼いただいてもすぐに取り掛かれないのが通常ですので、1～2週間の猶予は見ていただいています。物件によっては1か月以上お待ちいただくこともあります。
Q.不動産の相談をまずは電話でできますか？
A.相談自体は電話ではお受けしておりません。ご相談は下記フォームから承っております。
お問い合わせはこちら
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Q.取り扱い物件種別に制限はありますか？
A.不動産に関しては特に制限を設けておりませんが、評価をすることが不適当、もしくは不可能と判断した場合はお断りをすることがあります。なお、お墓は不動産ではありません。
Q.内密にお願いしたいのですが？
A.そういった依頼は少なくありません。 不動産鑑定士には守秘義務が課せられています。したがって知りえた情報を他に漏らすことはありません。また、現地調査などにおいては十分注意を払っています。
Q.エリア外の不動産でも鑑定は可能ですか？
A.北海道から沖縄まで独自のネットワークがあり日本全国に提携できる不動産鑑定士がいます。したがって、たいがいの地域で対応可能です。
Q.親、親類の名義でも鑑定はできますか？
A.原則として御本人とさせていただいています。ただし本人の同意、又は代理権利を有する場合の査定は可能です。
Q.急ぎで鑑定をお願いしたいのですが？
A.鑑定評価は一般の方が思っているよりずっと複雑なもので、今日ご依頼いただいて明日できているというものではありません。現地調査を伴う通常のもので、最短3日はかかるということをご理解ください。
相続について
Q.調整区域内の土地を相続しましたが、建物を建てられるのでしょうか？
A.市街化調整区域というのは市街化を抑制する地域すなわち建物が建てにくい地域です。したがって農地や山林などでは建物は建たないケースがほとんどです。ただし個別性が強いので具体的にご相談ください。
Q.昔から所有している土地が多くあります。相続税の申告に際して注意する点はありますか？
A.相続税の申告に当たっては、財産評価基準によって計算してしまうケースがほとんどです。しかし、規模の大きい土地や不整形地、高低差がある土地など、鑑定評価では減価が大きく、評価が低くなる場合もあります。鑑定評価をうまく使うことによって、税額を減らすこともできます。
売買/賃貸
Q.親族間で不動産を売買するのですが、適切な価格はどれくらいでしょうか？
A.親族間や法人とその役員との間の売買など、価格が思惑によって決めやすい場合には、税務当局により「著しく安い」などの認定を受け、贈与税の対象となることもあります。固定資産税の課税額や、財産評価基準により価格を決定することもできますが、やはり鑑定評価書による価格が一番信頼性が高いといえます。
Q.売買の参考として相続税路線価・固定資産評価額ぐらいしかありませんが…
A.相続税路線価や固定資産税評価は、課税目的であり、同じ路線上の不動産は同じ価格になるようにしてあります。また、建物も一定の基準により評価されており、損傷具合や市場性については反映されていません。
鑑定評価額は個別性や市場性も反映した価格であり、一番妥当性があるといえます。
鑑定評価額は個別性や市場性も反映した価格であり、一番妥当性があるといえます。