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栃木の広大地判定・評価をお考えの方へ
評価額は約800万円の減。その税効果は約240万円!？（シミュレーションによる）
財産評価基本通達において「広大地」の評価が認められています。
「広大地」の評価を鑑定評価ですることによって、課税標準額を圧縮し、引いては納税額を減らすことが可能です。
広大地の判定・評価サポートメニュー
広大地の判定
「広大地」は財産評価基本通達24-2 PDFに、以下のように説明されています。
広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除きます。
この定義の中で、特に判断に迷う部分として、以下の３点が挙げられています。
- 「その地域」とは？
- 「著しく地積が広大」とは？
- 「公共公益的施設用地の負担」とは？
上記の内、２．については、国税庁のホームページの中でも例示されていますし、調べればすぐわかることです。 ３．については、公共公益的施設、つまり道路が必要になるのかどうかは何となくわかるでしょう。判断としては「必要かどうか」だけですから、素人でもわかりそうですが、どれくらいの面積が必要かということになると、図面を引いてみなければわかりません。 １．については、難しく書かれているので、わかりにくいという事があるかもしれませんが、的確な理由付けは不動産の専門家でないとできません。
- 机上判定 1件あたり10,000円(図面のみで判断します。現地調査により判断が変わることが有ります）
- 調査判定 1件あたり20,000円（現地調査、法令上の制限の調査を行った上で判断します。）
広大地評価を採用するか、鑑定評価を採用するかの判定
通達による計算を採用するか、鑑定評価を採用するのかの判断
広大地評価の計算式は、非常に良くできていると思われますが、あくまでも地積のみで計算するため、対象不動産の個別性（地形、高低差など）が反映されません。 不動産によって、通達による計算の方が安くなる場合もありますし、鑑定評価額の方が安くなる場合もあります。
事例１
地目 地積 区域区分 容積率
雑種地 1,154㎡ 市街化区域 160%
①通達による計算
路線価 係数 面積 広大地評価額
27,000円／㎡ x (0.6 - 0.05 x 1,154㎡/1,000㎡) x 1,154㎡ ＝ 16,896,983円
②鑑定評価 10,400,000円 その差 -6,496,983円
③税効果シミュレーション
相続税率が 30％（課税標準額が1億円以下の場合）とすると税額は
6,496,983円 × 30％ ＝ 1,949,095円 の減額
事例２
地目 地積 区域区分 容積率
雑種地 2,564㎡ 市街化区域 200%
①通達による計算
路線価 係数 面積 広大地評価額
28,000円／㎡ x (0.6 - 0.05 x 2,564㎡/1,000㎡) x 2,564㎡ ＝ 33,871,465円
②鑑定評価 25,900,000円 その差 -7,971,465円
③税効果シミュレーション
相続税率が 30％（課税標準額が1億円以下の場合）とすると税額は
7,971,465円 x 30％ ＝ 2,391,440円 の減額
図面を作成し、概算の評価額を試算した上で判断します。概算ですので、最終的な鑑定評価額とは異なることがあります。
鑑定評価書の作成
鑑定評価報酬
報酬額 http://kantei5532.jp/pdf/reward_table20121001.pdf
事例１の場合 262,500円 当社規定（面積1000～3000㎡の更地評価）報酬を差し引いても 1,686,595円 節税可能
事例２の場合 262,500円 同上 報酬を差し引いても 2,128,940円 節税可能
同じ依頼者所有の物件で、物件同士も近くにあれば、資料が共有できることから、更に評価報酬は割引（20％）となります。